根據一項研究,近 10 年來全球 REITs 年化報酬率優於全球股票。法人分析,目前正處於基本面良好及低利環境,今年全球不動產投資來到甜蜜點,可以採取買跌不買漲、分批佈局的策略,同時也要留意政治及利率變動風險。根據 UBS 的研究顯示,全球 REITs 近 10 年的年化報酬率達 11.5%,高於全球股票的 10.0%,年化波動性與全球股票相當。國泰投顧表示,今年主要央行可望維持寬鬆貨幣政策,REITs(不動產證券化信託基金) 基本面大體良好,2020 年預估全球 REITs 每股獲利成長約 4~5%,來到投資甜蜜點,雖不易出現像 2019 年的大漲行情,不過長期來看,不動產仍是兼顧風險與報酬的好選擇。綜觀 REITs 眾多子產業,因為各產業的基本面不一,各區域的投資題材不同,國泰投顧建議今年 REITs 投資透過全球佈局較適合。產業方面,辦公室、工業、住宅、醫療、資料中心、電信塔等相關子產業仍看好,而零售業面對線上銷售的競爭,營運壓力較大。歐美市場:歐陸不動產看俏,自助倉儲長線成長空間大歐陸不動產方面,國泰投顧認為依然看俏,因為歐陸維持低利環境、不動產類股現金流穩定,再加上主要城市新增供給有限,今年行情看漲。以券商 UBS 預估之 2020 年不動產價格估算,目前歐陸不動產類股平均折價 13%,與歷史平均相當。各類股當中,辦公類股看俏,像是法國巴黎的空置率不到 2%,A 級商辦租金收益率 2.8% 仍有下降空間。國泰投顧提醒,今年歐陸不動產投資需留意政治風險,像是德國柏林議會在去年提案將住宅租金凍漲 5 年,今年漢堡及不萊梅可能也會出現類似風險。另外,工業物流將受電商普及帶動,由於歐洲每人平均物流面積僅美國的 1/3,未來成長空間仍大,而以每百萬人擁有的自助倉儲設備數目來看,歐洲自助倉儲的長線發展空間相當大。至於英國,在去年 12 月國會大選後,由保守黨取得絕對優勢,脫歐時程的不確定性消除,未來應可回歸基本面走勢。其中倫敦的地位未受脫歐影響,優質商辦供給有限,辦公室類股自脫歐公投後至今的表現高於大盤,目前空置率 7.6% 為歷史低點,預估未來 5 年每年需要 15 萬平方英呎的辦公室面積,故租金有上漲空間,辦公室類股可望再啟漲勢。美國市場方面,由評價面來看,美國 REITs 略嫌偏貴,但如果和債券相比,其投資優勢就突顯出來。美國 REITs 的股利率高於 10 年期公債及 BBB 等級的投資級公司債指數的殖利率。國泰投顧表示,今年美國 REITs 除了觀察每股獲利成長性外,同店營業淨利成長率也是重要指標,用以判斷房東是否可以更快的速度將空出的物業出租,或是以較高的租金要求房客續約。亞洲市場:香港負面消息多,日本看好開發商香港受反送中抗爭的衝擊,去年第二季及第三季 GDP 均出現衰退,今年恐仍難以擺脫衰退壓力。國泰投顧指出,香港因遊客銳減,零售業已受重創,未來幾季,飯店、旅遊、零售、餐飲等相關行業之失業率恐攀高。各類不動產中,商辦及零售物業的空置率有上升壓力,住宅類不動產在土地供給有限及新建案延後推出下,房價雖有小幅修正可能,但住宅房市整體不看淡。日本方面,去年出現不動產公司併購的情形也可望加溫,資本市場已開始注意到開發商股價相對持有物業帳面價值的大幅折價情形,而日本三大不動產開發商積極進行庫藏股買回及提高資本運用效益,股價可因此加溫。國泰投顧提醒,今年全球 REITs 的佈局需留意政治風險,像是年底美國總統大選、中美貿易戰、英國脫歐、香港反送中抗爭等,均可能造成市場波動。除政治因素外,利率變化也需留意,去年全球主要央行紛紛降息或擴大寬鬆政策,引導利率走低,為不動產股價一大推手,因利率再走低空間有限,研判今年全球央行利率政策對不動產的影響力不如去年,但公債殖利率短線的變動,仍會對股價產生影響。


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